時間: 2021年04月29日 16:45 | 作者：朗依制藥 | 來源: 醫藥資訊| 閱讀: 193次
觀點地產網 經歷過2021年的幾場股東會、投資者會議洗禮后，王曉松在A股平臺業績會上再次站在鏡頭前，游刃有余。
“房地產行業從沖浪運動改變為帆船運動，浪是看得到的，但風是看不到的?！蓖鯐运捎梅\動比喻目前的房地產市場，只有找準風向才能迎風而上。
2021年，新城控股（601155）實現營業收入1454.75億元，同比增長69.46%，歸屬于上市公司股東的凈利潤152.56億元，同比增長20.56%；扣非歸母凈利潤130.56億元，同比增長30.80%。
新城控股去年全年累計合同銷售金額約2509.63億元，比上年同期下降7.33%，累計銷售面積約2348.85萬平方米，比上年同期下降3.42%，銷售均價1.11萬元/平方米。
最大的“驚喜”或許是100座吾悅廣場的開業，而且在碰到疫情的情況下，依然在下半年開出了37家吾悅廣場。
報告期內，吾悅廣場實現商業運營總收入即含稅租金收入56.70億元，吾悅廣場合計開業面積超940萬平方米，平均出租率99.54%。
2021年，新城的目標是合約銷售金額2600億元，新開吾悅廣場30座，商業總收入85億元。
作為一家住宅+商業雙輪驅動的房地產企業，新城的2021年也是喜憂交集，喜的是疫情下開出100座吾悅廣場以及增長的租金收入，網易，憂的是下降的毛利率和物業銷售金額。
毛利率因果
2021年，新城實現竣工面積3071.93萬平方米（含合聯營項目），其中190個子項目或分期實現竣工；2021年同期，竣工面積1853.65萬平方米（含合聯營項目），其中116個子項目或分期實現竣工。
在疫情沖擊下，新城的竣工面積依然大幅提升，有效帶動了營業收入增長，速度接近7成。但凈利潤卻沒有跟上這個速度，僅在3成左右，其中最大原因就在于毛利率表現，為23.5%。
收租業務表現還不錯，物業出租及管理毛利率繼續上升至70%，毛利占比已經從去年的9.9%提升至11.4%，相對應的營收占比為3.7%。
然而，物業銷售上的頹勢卻不可避免，新城房地產開發銷售分部的營業收入1375.78億元，占總收入94.6%，毛利率僅21.74%，相比2021年減少9.24個百分點，而且營業成本增加了94.22%，接近翻倍。
具體來看，開發銷售中的住宅銷售毛利率為14.91%，同比減少10.69個百分點，營業成本增加了119.83%；綜合體銷售部分毛利率表現稍好，為31.58%，不過同樣有所下降，減少了5.38個百分點。
其中，四川和重慶的毛利率為個位數，分別為7.94%以及2.64%，屬于業務基本不賺錢的“打工人”范圍，而四川是新城收入貢獻第五多的省份。
房企報表數字最大的特點在于銷售結轉收入的滯后性，換而言之，王曉松今日采摘下的果實，是王振華在2021年前載下的樹。
回看那段時間，是新城盤子鋪得最大、增速最快的時候，2021年以黑馬姿態進入行業前10，不斷進入一些中西部新城市（300778）。
“開發端的毛利在下降?！蓖鯐运杀硎荆骸白畲蟮囊粋€原因是我們在16、17、18年這三年規模擴張過程中，戰略性進入一些城市，相對來說更加激進?！?/p>
進入新城市的同時，新城人才儲備不足，新的團隊管理著更廣泛的城市數量和整個區域面積，但是整個團隊的兌現能力又沒有那么強，再加上進駐過程中較為激進，所以產生了這樣的結果（低毛利）。
誠然，房地產行業在多項政策調控以及土地市場限制下，整體毛利率下降已經是不爭的事實，但新城15%的住宅銷售毛利率，相較于行業平均20-25%水平仍有進步空間。
以前文提到的四川省為例，新城四川公司2021年實現了100億簽約銷售，在2021-2021兩年間，新城首入四川并拿下了超過20個項目。
王曉松表示：“隨著城市深耕和區域調整，現有團隊的能力提升，整個盈利能力已經在逐步改善，要從低谷往上回升，可能需要一年左右的時間?！?/p>
目前，2021年物業銷售的毛利率已經有一定改善，確保在三年時間內新城的毛利率要達到行業的平均水平。
此外，隨著越來越多吾悅廣場入市營業創收，高毛利的收租生意將會為新城提供更穩定的利潤來源，也會隨著行業集中度的提升，重新迎來一段較好的日子。
2600億目標
2021年，新城合同銷售下降了7.33%，達到了年初定下的2500億元目標，但還是沒能守住前10，把位置讓給了世茂。
新城2021年在銷售上掉隊并不出乎市場意料，2021年黑天鵝事件后出售了不少即將入市銷售的優質項目，去年初業績會上管理層便打了預防針：“本來想要提的銷售目標是和去年持平，但考慮到疫情影響，一季度的影響就有大概10%，因此定了2500億的目標?！?/p>
新城并非沒有感受到焦慮，主要體現在兩個方面，一個是組織架構求變，另一個則是千億買地。